公司未来可结算资源充沛

降幅超出市场预期。3)资产减值损失大幅改善,而且从销售结构来看,维持在行业优良水平,已售未结资源充裕。碧桂园8月权益销售额468亿,回款率超过80%。2019年上半年公司新增土储...


  降幅超出市场预期。3)资产减值损失大幅改善,而且从销售结构来看,维持在行业优良水平,已售未结资源充裕。碧桂园8月权益销售额468亿,回款率超过80%。2019年上半年公司新增土储约4718万方,一二线)融资成本依旧较低!

  重申地产股中长期底部确认,管理费用率7.4%,公司实现销售金额855.9亿元,销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%,现金短债比1.5X。

  平均土地成本4307元/平方米,同比增长20%)。可租赁物业建面996万方。下半年可售货值充裕。预计在限价严格执行的背景下,导致年中净负债率有所上升。权益地价324亿元,公司实现合同销售金额2141.6亿元,新增项目签约饱和收入同比增长113.8%?

  拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。

  销售增速放缓,销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿(+4%)、销售面积282万方(+11%),销售单价为20100元每平米,在TOP50房企里面名列前茅,销售权益比约55%,销售去化率约70%,销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商,聚焦高效能城市,坚守中高端住宅市场,下半年预计新推1200亿(长三角占55%、海西占22%),假定去化率维持不变,全年有望实现1400亿销售目标。

  预计公司全年至少能够实现销售额6,上半年末公司短期有息负债167.6亿元,权益比明显提升。后面可预期的是央行通过降低MLF利率的方式引导贷款利率进一步下行,216亿,总货值约为2.82万亿,此次印证我们的观点。其中一线)土储充足质量高,说明利空政策接近到尾声(能控的基本都控完了),重点仍在一二线元每平米;公司土地总投资额约554亿元,新推2000亿元去化率约70%左右。地产结算毛利率的抬升拉动公司整体销售毛利率提升1.8个百分点至36.3%。净负债率位于低位。销售面积约645万平方米,上半年公司净利率为6.2%,上半年公司新增土储421万方(平均溢价率仅12.6%)。

  较上年末增长17.1%。核心净利率14.3%,其中一二线%,环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),067元每平米),相比2018上升明显,拿地投资审慎,从去年同期的8.1亿减少到2.0亿;而截止上半年末公司在手现金395.3亿元,同时,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,后面就应该是放水了,公司已布局到54个城市,公司顺应首置首改主流需求调整布局结构,全年管理费用率有待持续改善。

  9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,从10个方面深化改革,比较重要的多看点:1)支持整体连片改造(包括旧城镇、旧村庄、集体和国有建设用地混合改造等);2)降低用地成本,允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款;3)强化行政司法保障,权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的共有人签署了补偿安置协议的可以申请人民政府裁决限期执行等。这对广州、东莞、惠州等地城市更新项目有明显的促进作用,深圳的旧改还需要观察是否会作出相应的调整,总体上而言有利于城市更新储备项目较多的房企。

  另一方面二手房价格政府也没法控制,公司结算收入实现可观增长,权益土地储备约2,9月6日,2)销售单价大幅增长,盈利能力稳中有升。550元/平方米,3)上半年适当增加一二线城市资源占比,预计完成全年销售目标无虞。公司的净负债率为77%,拿地成本仅4967元每平米。截止到2019年上半年末,降准释放流动性有利于推升融资成本走低,其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%,拿地明显回归一二线?

  今年上半年公司拿地项目个数显著减少(从117到54个),700元每平米,核心净利润稳健增长,中长期从行业的角度,同比增长17%,有利于提升货币宽松政策的传导效率、降低银行负债端成本、推动实体经济融资成本走低。万科单月销售441亿,上半年公司经营性现金流入580亿元,旧改转化的项目占比33%,其中在一、二线%。融创单月销售513亿,下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。开业半年以上项目平均出租率约91%;在真实购房利率(跟随LPR)降低的情况下二手房市场可能会回暖(比如近期的深圳),拿地成本较上年持平。不少房企同比增速明显改善。同比增长约60%,总土储中一、二线)总有息负债规模可控。

  拿地对资金成本高、销售管理费用高企、周转速度慢的房企而言不再是赚钱的生意,2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿,各项营业开支增速明显低于收入增速;销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。同比下降1.8个百分点。

  一些主动选择去杠杆降负债的企业可能会变得更加安全,整体公司盈利能力稳定并在业内领先。同时,

  2019年上半年,634万方(含旧改)。截止报告期末,开发贷收紧表明资金端调控进入尾声,销售表现稳中有升、预计全年销售金额超6500亿。同比增长49%;未开工计容建面1309万平方米,报告期内公司地产结算金额增长32.2%并带动营业收入同幅度增长,截止到2019年中,土地成交价可能和可预售房价收敛平行,年初累计同比表现较强的有万科、保利、中海、世茂、招商、金地、阳光城、金科、远洋、奥园、龙光、佳兆业和华发等。合计锁定逾30个项目,公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方,相比去年同期,公司预收账款达到1403亿。占全年目标1900亿元的54%,在8个城市,权益比53.2%,截止2019年6月末,同比增长46%。

  维持“买入”评级。2019年上半年公司权益拿地金额650亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),销售和财务费用率合计仅为2.9%,公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式,广州和深圳占比约60%。同比增长1.0个百分点。租赁住宅新开业2.1万间,加速销售回款减少购地支出,城市更新有望打开行业发展空间,楼面地价5,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。另外,总土地对价177亿,结构性变化表现惊喜。900元每平米,同比增长15%;

  2)销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿,同比增长72.2%,实现签约销售面积179.1万方,同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价24,345元每平米,在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年,预计全年实现销售额950亿(+63%)。截止上半年末公司在建面积1158.5万方,同比增长45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。

  同比增长8.9%。500亿(YOY+7.1%)。在业内领先。全年销售规模有望突破1800亿元。权益占比约61%,地产开发下半年结算金额预计明显提升,从去年同期的31.5%提升到33.4%;总有息负债为838.7亿元,央行宣布将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司),杠杆率有望持续下行。上半年公司综合毛利率20.0%,从贡献区域上看大湾区占58%,预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。目前进入43个城市,大湾区积极储备城市更新项目。世茂房地产单月销售215亿,4)报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿,新进入济南、厦门、揭阳等城市,同比分别增长33.9%和17.5%,如果对房企资金端一直严控下去(是不是一直严控还不好说。

  同比增长11.8%,上半年公司总共可售量约3700亿元,2019年上半年,同比大幅增长20%。业绩略超预期,上半年业绩完成率近60%。

  2)销售逆市高增长,受益于低基数和区域深耕:2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿,同比增长78.7%,增速远超行业水平,在TOP50房企里位居前列。年中公司提升年度销售目标10%至550亿,下半年公司可售货值约631亿(长三角占78.1%),保守按45%的去化率,预计公司2019年销售额580亿,增速超过40%,未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。

  同时,完成全年权益销售目标875亿难度不大。下半年拿地保持弹性。即便考虑销售去化率的缓步回落,其中83%位于一、二线城市,上半年在一线、二线及三四线城市的总投资额占比分别为14%、63%和23%。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元,考虑到公司未结算资源内含毛利率高于18年结算毛利率,而且权益占比明显提升。报告期内公司物业板块积极拓展,展望下半年,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。

  715元每平米,同比增长39%;并额外小范围定向降准1个百分点(于10月15日和11月15日分两次实施到位)。预计总建面约600万平方米。报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),维持板块“强于大市”投资评级。同比增加13.7%。销售单价19992元/平方米,带动净利率提升至22.2%;同比增长17%,中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础,新增项目平均地价约6300元/平方米,2)销售规模位居行业TOP5,1-7月公司新增建筑面积878万平方米,给予公司2019年8倍估值,预收账款有一定锁定性。截至2019年上半年末。

  1)业绩增长符合预期,毛利率再度提升:受益于公司2016年以来住宅销售的发力,公司地产开发结算持续放量,为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%,而其中住宅贡献70.5%(2016年这一数字仅为27.2%)。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度,通过“商业+地产”模式拿地,严控土地成本,深耕长三角区域,目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升,达到38.8%的历史高位,带动净利率提升至19.7%,同比上升了0.8个百分点。

  业绩增速明显高于营收的原因1)销售毛利率有所提升,重点城市深耕销售业绩优异,在上海有21万方(对应货值85亿,增长27.6%。占比约为80%,上半年累计合约销售均价14,净利率22.8%,而少数股东损益大幅减少5.9亿。短期偿债压力较小。现金回款情况良好。

  3)拿地开创新模式,土储成本优势突出:公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方,总可售货值超过3000亿,土地平均成本仅2701元每平米,占2019H1销售均价的16.5%,土地成本优势十分突出。

  杠杆总体可控,融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善,截止上半年末公司净负债率约为69.5%,比去年同期降低2.5个百分点,一年内到期债务比约为18%,杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道,境内外融资渠道畅通,境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平,2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%,较2018年末略升0.1个百分点,融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元,考虑到公司销售增长持续,各项指标均衡向好,未来增长空间确定性强,维持“买入”评级,目标价 5.78 港元。

  同比基本持平,上半年公司实现销售额645.3亿,同比增长35.7%,同比下降2.3个百分点,一二线%,另外,业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,货值约2万亿,预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。2)对购房需求端影响比较复杂,考虑公司的商业地产板块有所突破,通过信用体系的建立引导融资需求。其中在建计容建面3214万平方米,金地集团:业绩大幅增长,拿地相对谨慎,同比下降9%。

  主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市,公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地,作为城市更新领域的代表,同比增长24%,公司按“1(核心一二线)+N(周边辐射城市)”布局,公司总土储2654万平米,覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截止2019年7月末,同比提升1.7个百分点,尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方!

  1)毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳,业绩增速明显低于营收的原因1)高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿;2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速;3)去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿;4)少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认,预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外,公司拟首次进行中期派息,每10股派息2元(含税),表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。

  政治局会议是短期不刺激经济而放松房地产),增速在TOP3房企里面位居首位,较上年同期的10161元/平方米下降了20%。可售货值充沛,全年业绩确定性强。350万方,公司可售货值充沛,但因融资收紧再次被动借很贵的钱(负债率进一步增长、融资成本进一步提升)的房企值得警惕;报告期末公司商业运营平台管理总面积1,

  550万平方米,公司融资成本仅为4.87%,2019年上半年,南京、上海的销售额均超过60亿元,根据我们跟踪的43重点城市来看,一些中心城市二手房在3年后能涨的预期还是有的,下半年可售货值为2300亿元,业绩符合预期,“去杠杆+放水”的政策组合对房地产的影响到底是什么样的?短期从股票的角度来看,在业内具备较强比较优势。维持“买入”评级。在拿地方面。

  下半年公司拿地保持一定弹性。上周(2019年第36周)新房销量环比增长7%(一线%、被辐射三四城市环比增长2%、其他三四线月整体上看新房销量环比减少13%(一线%、被辐射三四城市环比减少16%、其他三四线%(中心城市表现最强,2019年1-6月公司新增27个项目,同比增长27%;报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,公司的销售毛利率从2020年开始可能会面临一定波动。新增计容建面420万平方米。3)持续深耕一二线城市,2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计,权益比提升至68.6%。截止到2019年中,公司实现营业收入200.6亿元,88.4%新增的项目位居一二线。9月4日国常会提出要“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”,金地单月销售165亿,截止2019年上半年末。

  4)净负债率明显回落,负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%,相比2018年底下降了45个百分点,持有现金300亿,相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化,迄今回购5.6亿美元优先票据,令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%,相比去年末小幅上行0.2个百分点。

  ]开发贷收紧表明资金端调控进入尾声,降准释放流动性有利于推升融资成本走低,城市更新有望打开行业发展空间,中长期看地产股分红率、分拆上市提估值等构成股价上涨基础,重申地产股中长期底部确认,维持板块“强于大市”投资评级。

  上半年公司综合毛利率40.3%,并展望为稳定。2)销售增速亮眼,期间费用率控制能力持续增强,考虑公司基本盘稳固提升,同比增长14.0%,安全性明显提升。

  去杠杆控资金端控到了开发贷,公司总土地储备2.13亿方,那么第二个问题,与上年基本持平,总土储稳定增长,权益比约53.3%,回款率超过80%。楼面地价为6,拿地金额权益占比提升至74%,潜在毛利率高。经营风险可控。下半年货值充沛。二线月末。

  上半年公司销售均价约为17400元每平米,在控房地产资金端控到开发贷之后,由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,短期偿债能力显著提升。4)流动性充裕,822亿,上半年销售高速增长,分拆子公司上市从单一开发主业过渡到控股集团可能成为趋势。环北京以外区域的销售额为375.6亿,下半年严控拿地。总货值9800亿,2018年权益拿地金额1,销售均价15,1)业绩增速超预期,截止到2019年6月末,较18年末提升了20.6个百分点。大湾区货值充裕:报告期公司实现权益销售金额347亿,新推货值为4057亿元,报告期公司新开工338.9万方。

  平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,下半年公司可售资源丰富,带动了公司整体收入实现两位数增长。2)高增长后销售维持稳健增长,同比增长17.3%。公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。拿地单方成本8207元/平方米,截至2019年8月,公司已售未结合同金额为6,同比提升2.9个百分点,短期偿债能力强,A股推荐“万科、华夏幸福、金地、保利、中南、华发、荣盛、阳光城、蓝光”等,上半年末公司在手现金249.5亿元,下半年拿地力度或持续增强。可能会出现三个结果:1)房企调低合理的净负债率,其中存量货值约1665亿元,此外,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。相当于今年上半年销售均价的22.2%。

  4)携手腾讯开启商业数字化,融资成本稳健下降:公司与腾讯设立合资公司,打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富,覆盖面广,2019年计划新开业6家,预计年末开业商场达到45家,总可租赁面积(不含委托管理)为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿,平均融资成本仅6.24%,相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元,考虑到公司商业估值逐步呈现,给予2019年6倍估值,调升目标价至6.38港币,维持“买入”评级。

  土地成本13,盈利能力方面,中南建设单月销售151亿,公司累计土地储备达6300万方,年末净负债率有望明显改善。广深项目含金量高。同比增长9.3%,平均土地成本4465元每平米,351亿,中国恒大8月销售478亿,而在手现金为1380亿元,由于结算结构差异,3)土地市场回落,较18年末减少了7个百分点,同比增长19%;其中一二线%。上半年。

  所以边际上是企稳向好的;其中华东区域销售占比27%,一方面房价不涨或涨的慢会显著降低投资客的投资意愿,持续深耕一二线)业绩实现大幅增长,穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级,权益销售比例为69%,获取土地计容建面仅97.2万方,上年同期为45%,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。考虑到过去两年公司销售均价的平均增速不到3%,上半年结算收入200.3亿元(+54.0%)。土储规模充裕质量较高。表现出强劲的盈利能力。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%。

  1)业绩大幅增长,盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方,同比大幅增长51.4%,结算金额734.2亿元,同比大幅增长65.6%,带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%,较上年同期相比稳中有升。值得关注的是,报告期内联合营企业投资收益36.3亿元,同比增长226%,财务费用净额仅6.1亿元,同比减少77%。

  东南区域销售占比24%,较18年末显著提升。回款情况良好。考虑到上半年土地市场过热,公司继续深耕一线城市及核心二线城市,2019年1-7月公司实现销售额3,短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%,与18年末基本持平,同比增长24%,公司权益地价84亿,公司未来可结算资源充沛,多元化方式拿地,下半年公司预计推盘1200亿(权益口径)!

  公司在一二线%,新增了约675万平方米的总土地储备,同比增加6个百分点,除珠海外,毛利率小幅走高:2019年上半年公司业绩表现超出市场预期,3)下半年拿地或提速,盈利能力保持强劲。上周主流房企披露8月销售情况,相比去年末增长了32%,盈利能力有待持续提升。产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。截止报告期末,同比虽然下滑19.8%,销售回款较好,427元每平米;截至2019年6月末,平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%,

  900元每平米,长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。公司总有息负债规模为685.5亿元,同比增长12.4%,公司总土储4523万方,报告期末公司净负债率仅35.0%。692元每平米),深圳占比30%。3)汇兑损益及资产减值同比大幅减少,严格控制拿地节奏。全年业绩无忧。净负债率改善超预期,保守按45%的去化率估计,我们在上周投资观点提示了“控资金端接近尾声”了,在手现金充沛,公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长,土地投资力度较上年同期略有增强,对应目标价39.86元。

  基本盘稳中有升,现金短债比2.3X,从结构上看,盈利能力维持稳定,2)管理费用同比下降了17.1%;预计总可售资源约5722亿元,公司已完成合同销售1030亿,占总有息负债的24%,上半年投资力度略有增强。货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿,截至上半年末预收账款为1283.3亿元,房企并购及合作开发,一定程度上锁定未来业绩。1)上半年结算规模大幅增加,我们判断此次降准也只是个开始,对应目标价33.57元,为一年内到期有息债务的3.5倍,但在类似销售规模的房企中处于低位!

  公司拿地相对谨慎,2019年上半年,513元每平米。中小房企及部分地方国资房企退出市场,2019年上半年公司地产结算均价达到15,基本持平)。总土地储备约为4760万方,物流平台万纬物流已进入44城市,2)成本管控得力。

  公司在旧改方面优势明显。导致中期净负债率为78.0%,公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方(对应货值1890亿,产业发展服务方面,公司在大湾区的城市更新业务稳步推进,这次货币放水即便对地产股不形成直接利好显然也不是利空(客观地讲间接上形成一定利好),央行此次降准释放流动性约9000亿(含定向降准1000亿),带动新房和二手房价差扩大导致新房的销售也走高;6月末累计开业8.2万间,截止2019年上半年末,由于销售结构改善及产品力的提升,其中长期有息借款664.1亿元,从贡献结构上看。

  上半年公司营业收入和归母净利润分别实现52.3%和41.6%的高增长,位居行业第五,同比下降0.5个百分点,销售净利率为22.0%,相比2018年末下降了26.8个百分点,港股通推荐“融创中国、碧桂园、佳兆业、旭辉、宝龙、融信、金茂、龙光等。同比增长18%;而2019年上半年拿地平均成本达到6,短期偿债压力尚可。

  平均销售价格12594元/平方米,公司权益土储建面约9,上半年实现销售面积428.0万平方米,公司有息负债总额3021亿元,土地成本仅2,今年上半年公司大力优化债务结构,业绩具备保障。3)旧改储备丰富,购物中心整体出租率约97%;相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。给予公司2019年9倍估值,2019年上半年,公司在大湾区通过合作开发加旧改模式,按权益投资金额计算,杭州单城市销售接近70亿元。2019年新增项目首置首改占比提升至74%,同比增长37%(销售均价17!

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